鳳鳴重劃區  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯歌鳳鳴公園翫幸福大2房車同心圓團隊美莉鳳鳴重劃區大樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1598 萬 (含車位價)
參考單價：44.5 萬/坪
地址：新北市鶯歌區龍五路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：公園翫
總坪數：35.91 坪 (包含車位面積)
樓別/樓高： 5樓 / 10樓
屋齡：4 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：商用/ 華廈
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 交通與地段優越：鄰近鳳鳴火車站及龍鳳夜市，步行即可抵達，生活機能和通勤便利性極高。 2. 屋況新穎：僅 4 年屋齡，房屋狀況良好，可減少裝修成本與等待期。 3. 親子友善：靠近鳳鳴國中小學，約步行 8 分鐘路程，對有子女的家庭具高度吸引力。 4. 含車位空間足：總坪數 35.91 坪已包含車位，2 房配置對於通勤族或新婚夫婦而言相當實用。
劣勢 (Weaknesses)	1. 房屋型態特殊性：登記為「商用」屬性，可能無法適用一般住宅貸款優惠利率，且水電瓦斯費用可能依商業標準計收。 2. 衛浴配置單一：2 房僅有 1 衛，若是與家人同住，早晚使用高峰時段可能需要共用空間，便利性稍減。 3. 總坪數與格局限制：35 坪左右對兩房來說雖不寬敞但合理，需注意實際動線規劃是否舒適。
機會 (Opportunities)	1. 捷運潛力：未來若周邊捷運路網確定通車或確認站點，房價增值空間較大。 2. 重劃區發展：鳳鳴重劃區持續開發中，隨生活機能成熟，租金需求與轉手流動性有望提升。 3. 租賃市場：因鄰近學校與車站，若作為投資置產出租，穩定租戶來源較有保障。
威脅 (Threats)	1. 貸款額度限制：商用性質可能導致銀行核貸成數或利率不同于住宅，影響購屋財務規劃。 2. 政策風險：未來政府對商用轉住之稅務或法規若調整，可能影響持有成本或增值潛力。 3. 區域供需波動：該區域若新案競標激烈，短期內房價回穩速度較慢。

二、物件評論

此物件對於「自住通勤者」或「注重學區投資」的買家而言，具有很高的入手價值。最大的亮點在於其地理位置極佳，位於鳳鳴重劃區核心，且屋齡新、含車位，單價在該區塊內具競爭力。特別是對有小孩的家庭來說，步行至學區的距離是極大的加分項。

然而，買房者在決策前必須慎重考慮「華廈（商用）」的屬性差異。這可能意味著在申辦房貸時會受到較嚴格的限制（例如利率較高或貸不成比例較低），且持有成本（如水電瓦斯）可能高於一般住宅。如果您能接受此類型的房屋性質，並確認自身貸款條件可配合銀行規定，那麼以 1598 萬的總價取得此地段的新成屋與優質車位，是一筆相當划算的交易；若您對公設比、稅負或貸款優惠有極高要求，建議先諮詢信貸專員確認具體貸款細節再行簽約。

問與答

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經紀業名稱: 巨合不動產經紀有限公司

證號: (101)登字第207676號

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